한 번의 부동산 계약 실수, 수백만 원 손해로 이어질 수 있습니다. 특히 매매나 전세 계약을 처음 진행하는 경우, 중개보수, 특약 조항, 등기 확인 같은 필수 항목을 놓치기 쉽습니다. 이 포스팅에서는 안전한 부동산 거래를 위한 핵심 체크리스트를 초보자도 이해하기 쉽게 단계별로 정리해드립니다.
부동산 계약 실수방지 섬네일
1. 중개수수료(복비), 얼마가 적정선일까?
부동산 계약에서 반드시 발생하는 비용이 바로 중개수수료입니다. 거래유형(매매, 전세, 월세)에 따라 상한 요율이 법으로 정해져 있지만, 정확히 모르면 부당하게 높은 수수료를 요구받을 수 있습니다.
- 전세 1억 원 이하: 최대 0.5%
- 매매 9억 원 초과: 최대 0.9%
중요한 점은, 이 수치는 '상한선'일 뿐이고 협의로 낮출 수 있습니다. 또한 중개보수는 부가세 별도이며, 계약서 작성 완료 후에 지급하는 것이 원칙입니다.
실제 사례 중 일부 중개인은 '표준 요율'을 이유로 수수료를 강요하기도 하지만, 계약서에 명시된 금액 외에는 강제할 수 없습니다. 계약 전, 수수료를 명확히 문서로 협의해두면 불필요한 분쟁을 피할 수 있습니다.
2. 특약 조항, 제대로 써야 법적 효력!
특약(특별 약정)은 부동산 표준 계약서에 포함되지 않은 별도 조건을 양측이 문서로 남기는 부분입니다. 말로만 약속하면 효력이 없으며, 반드시 계약서 내 조항으로 기재되어야 합니다.
예를 들어, “붙박이장 포함”을 말로만 약속하고 문서에 명시하지 않으면 나중에 법적으로 요구할 수 없습니다. 또 “잔금일까지 세입자 퇴거 완료” 같은 중요한 조건도 구체적으로 기록해야 분쟁을 막을 수 있습니다.
Tip: 브랜드명, 수량, 날짜처럼 구체적으로 작성하고, 필요 시 사진 등 첨부 문서도 활용하세요. 또한 특약 수정 시에는 양측 서명이 반드시 필요합니다. 실수요자일수록 특약 부분은 꼼꼼하게 확인해야 합니다.
3. 등기부등본 확인, 실소유주 검증의 핵심
계약 전에 반드시 등기부등본을 열람하세요. 이는 해당 부동산의 실제 소유자 및 권리관계를 공식적으로 보여주는 문서로, 대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)에서 누구나 발급 가능합니다.
- 표제부: 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보
- 갑구: 소유권 관련 정보 (소유자 변경, 가압류 등)
- 을구: 소유권 외 권리 (근저당권, 전세권 등)
✔ 갑구의 소유자와 계약 상대가 다르면 실제 소유자가 아닐 수 있습니다.
✔ 을구에 근저당 등 권리가 설정돼 있다면, 잔금 전까지 말소 조건 명시가 필요합니다.
✔ 계약 전과 잔금 직전, 최소 2회 이상 등기부등본을 확인하는 것이 안전합니다.
